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Energieausweis

Monika Nodes - EnergieWert-Expertin

Seit dem 1. Mai 2014 gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 (Energieeinsparverordnung BGBl I v. 21.11.2013, 3951). Durch die EnEV 2014 wurden die energetischen Anforderungen an Neubauten noch einmal verschärft. Die neuen Vorgaben für Energieausweise sollen Mietern und Käufern helfen, den energetischen Zustand von Gebäuden besser einschätzen zu können. Immobilien werden nun in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingeteilt, ähnlich wie man es von Haushaltsgeräten kennt. Zwar machen die Heizkosten in Privathaushalten mit einem Drittel des Energieverbrauchs für Raumheizung und Warmwasseraufbereitung aus, trotzdem ist dies für Nutzer meist eine unbekannte Größe. Der Energieausweis soll hier Abhilfe schaffen: Er soll für Käufer und Mieter einer Immobilie die Informationen enthalten, die Aufschluss über zu erwartende Energiekosten geben. Die dargestellten Bedarfskennzahlen bieten nur eine grobe Orientierung. Im Jahr 2008 begann die sukzessive Einführung des Energieausweises bei Neubauten. Alle Übergangsfristen, sowohl für Wohngebäude als auch für alle weiteren, sind im Jahr 2002 ausgelaufen.

Antworten auf häufige Fragen:

Wer braucht einen Energieausweis?
Seit 1. Mai 2014 jeder, der eine Immobilie zum Kauf, zur Miete, zur Pacht oder zum Leasing anbieten will, braucht einen Energieausweis. Weil Eigentümer den Ausweis bei Behörden vorlegen müssen, ist der Energieausweis auch bei selbst genutztem Eigentum nötig. Wer eine Eigentumswohnung besitzt: In diesem Fall wird in einem Gebäudekomplex der Energieausweis nicht für jede einzelne Wohnung erstellt, sondern für die komplette Immobilie. Bei Baudenkmälern benötigt man in der Regel keinen Energieausweis. Weitere Ausnahmen sind Immobilien, deren Nutzfläche unter 50 Quadratmetern liegt, und Gebäude, die nicht mit Energie beheizt oder gekühlt werden sowie zum Beispiel viele Betriebsgebäude, religiös genutzte Gebäude und Traglufthallen.

Was sind Pflichtangaben im Energieausweis?
Pflichtangaben bei neuen Energieausweisen, die nach dem 1.5.2014 erstellt wurden, sind:
Energieausweis nach Bedarf oder Verbrauch, genannter Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und der wesentliche Energieträger für die Heizung.
Bei Wohngebäuden muss das Baujahr angegeben sein sowie die im Energieausweis von Wohngebäuden genannte Energieeffizienzklasse.
Bei Gebäuden, die nicht zum Wohnen genutzt werden muss Endenergie für Wärme und Strom getrennt ausgewiesen werden. Hier ist die Angabe von Energieeffizienzklassen nicht nötig.

Wem muss der Energieausweis gezeigt werden?
Der Energieausweis (oder eine Kopie) muss spätestens bei der Besichtigung zur Vermietung oder zum Verkauf einer Immobilie dem jeweiligen Interessenten gezeigt werden. Dieser Pflicht ist auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang Genüge getan.
Falls keine Besichtigung stattfindet, muss dem Interessenten ebenfalls der Energieausweis vorgelegt werden - unverzüglich und ohne „schuldhaftes Zögern“ oder sobald der potentielle Käufer oder Mieter danach fragt. Sobald der Vertrag unterschrieben ist, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) sofort übergeben werden. Nach dem Verordnungsgeber ist es mittlerweile nicht mehr ausreichend, dass der Interessent lediglich beim Vertragsschluss Einsicht in den Energieausweis nimmt. Bestandsmieter haben jedoch weiterhin keinen Anspruch darauf, den Energieausweis einzusehen.

Was steht im Energieausweis?
Der Energieausweis dient zur Dokumentation des energetischen Ist-Zustands. Das Dokument enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, wie zum Beispiel die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und der Energieträger, zur Art des Gebäudes, wie Einzelhaus, Doppelhaus oder Mehrparteienhaus, sowie die Anzahl der Wohnungen. Im Energieausweis, der meist zehn Jahre gültig ist, wird außerdem vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wird. Zusätzlich enthält der neue Energieausweis auch Tipps, wie die energetischen Eigenschaften einer Immobilie optimiert werden können. Wenn ein Gebäude, zum Beispiel nach umfassender Sanierung, keiner Verbesserung bedarf, wird dies vom Ausweisaussteller im Energieausweis vermerkt.

Gibt es unterschiedliche Ausweise?
Je nach Berechnungsverfahren gibt es unterschiedliche Energieausweise.
Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs ermittelt. Der Energiebedarf umfasst komplett die Energie, die ein Gebäude benötigt, theoretisch berechnet. Neben Heizung und Warmwasser fließen in die Berechnung auch andere Parameter wie Energiegewinne durch Sonneneinstrahlung und Solaranlagen ein, auf der Verbrauchseite zum Beispiel Lüftung, Kühlung und Aufzüge.

Bei einem Verbrauchsausweis wird der gemessene Energieverbrauch ermittelt. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche an. Der Energieverbrauch wird auf Basis der letzten drei Heizkostenabrechnungen ermittelt. Das amtliche Ausweismuster sieht vor, dass beide Ausweisvarianten nach dem amtlichen Muster nebeneinander stehen sollen. Sie sind zehn Jahre gültig. Eigentümer von Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten können sich entweder für den verbrauchs- oder bedarfsbasierten Energieausweis entscheiden. Den Bedarfsausweis benötigen auf jeden Fall Eigentümer von Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (§ 17 Abs. 2 EnEV 2014). Hier gibt es auch Ausnahmen: zum Beispiel, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat. Oder wenn eine Immobilie durch nachträglich eingebaute energetische Verbesserungen, wie etwa neue Wärmeschutzfenster, den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung entspricht. In diesen Fällen kann ebenfalls zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden. Ein Bedarfsausweis benötigen diejenigen, die einen Zuschuss aus staatlichen KfW-Förderprogrammen für die Gebäudesanierung beantragen möchten – unabhängig davon, wie viele Wohnungen im Gebäude sind und dem Baujahr.

Weitere Informationen zum Thema Energieausweis finden Sie hier.

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Monika Nodes ist Sachverständige für Immobilien

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